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  • Claire Tan 陈律师

澳洲禁止驱逐租户六个月,住宅租户是否可免付租金?(维州)



百年一次的疫情导致诸多企业被迫关闭,收入减少,和失业。澳洲政府为了应对疫情所提出将执行的政策造成房东和租户们的困惑:这是否意味着租客可以单方面停止支付租金六分月?


我在这指出房东和租客在采取任何行动以前需要了解的事项。

背景

若要了解作为房东或租客可以或不可以做什么,我们首先得参考以下两个重要文件:

(1) 房东和租客签过的租赁协议。通常都会用这个版本 - Form 1 - Residential tenancy agreement.

(2)维州立法 - 住宅租赁法1997,这可以在维州立法网站下载。


虽然首相上周宣布禁止驱逐租户,至今维州立法尚未有任何改革。所以我们只能够假设当今立法的所有条款仍然生效。如果房东和租客尚未达成共识,更改租赁条款或租金减免,那么你们作为房东和租客的职责保持不变。


因此,我建议双方千万别在未获取对方认同的情况下毁约。

给租客们的建议 --- 没有房东批准,别停止支付租金。


为了让你更了解这法律和合同的操作,我接着会陈述,如果你因为澳洲首相这么一宣布就单方面暂停支付租金,那么我估计接着会发生的事,是:


  • 你在没有房东同意的情况停止支付租金。

  • 你继续居住在房东的房子。

  • 你继续欠房东租金,这欠款一个月接一个月的增加。

  • 你继续避开跟房东正面讨论租金的事。

  • 在六个月的期限结束时,房东将你驱逐。(如果你的租约在这六个月期限以前结束,房东则可以给你14天通知让你离开。)

  • 驱逐同时,房东给你发票,要你付六个月的租金。房东也可以向VCAT申请由你支付因你欠款而产生的种种损失的赔偿金。

  • 除非你把事情带到到VCAT争议,你必须支付这六个月的租金,

  • 如果你选择争议,那你必须证明你因财务困难无法支付租金。如果你没证据证明,那么你就必须支付这欠款。

  • 这整个流程可能影响你未来的租房信用。


如果事实是你因为疫情失业,或者收入大大减少,我建议你跟房东或中介要求租金减免,房东尽可能会同意,也得同意,他们也可以同时向银行寻求救济。如果遭受失业或收入大减,你也可以向政府申请协助救济。

给租客的建议 --- 如果你真的因疫情受影响,但是房东不愿意免租或减租


如果你真的因为疫情关系失业或者收入大大减少,但是你房东无视你租金减免的要求,那我的建议是继续跟你的房东或中介沟通,提供你失业或收入的证据。

事实是房东们也承受着巨大的房贷压力。 他们大多数人都可能可以向保险公司或贷款公司寻求救济。 但是如果他们的行为不合理,作为房客的你只能持续地给房东写信要求减免租金,并保留这些信件的记录,因为以后争议到VCAT这些文件都是很好的证据。

给房东的建议 --- 如果你的租客有不合理行为,你能怎么做?


澳洲首相宣布的禁止驱逐租客似乎只适用于面对不支付房租的驱逐,而没有说房东不可以因为其他原因给租客发通知让他们搬走。举例:

  • 计划重建,维修或翻新房子(提前60天通知)

  • 房东自己或亲属得搬入房子居住(提前60天通知)

  • 在租赁期满后,房子将以空置出售转手房东的买家(提前60天通知)

  • 其他原因可参考维州消费者事务监管机构网站

我并不建议房东不老实地滥用这些权利。双方更应该做的是合理,诚实的针对双方的情况讨论一个双赢的结果。

给与房东和租客的建议

  • 合情合理对事

  • 诚实坦白

  • 互相讨论解决方案


我们首相Scott Morrison说的非常清楚:“我会敦促房东和租户一起解决这个问题他们在疫情的另一边也需要对方。” 和“因此,我给房东的建议是与您的租户坐下来讨论如何解决这个问题”。


(听起来首相认为房东是这里唯一的坏人,但现实是租户在滥用首相提出的禁止驱逐方案。)


因此,我对租客的建议是:与房东坐下来讨论如何解决问题!

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